广州楼市迅速反弹 真回暖还是短暂小阳春?

2020-03-31 09:58:49   

  近期,广州楼市在迅速反弹。而京沪深楼市2月底就开始回升了。贝壳数据监测,3月16日至22日,18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%,广州、青岛和西安三城,成交量已恢复超过去年3月周均成交水平,成交量约为去年3月周均成交水平的128%、125%与116%。

  对广州而言,二手房回暖了,整个市场就回暖了。为啥这样说?一线城市中,广州新房交易量最接近二手房(京沪深二手房交易大约是新房的1.5倍)。最近5年(2015-2019年),广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍,但近年来新房越来越多,2019年广州新房交易了947.7万平米,二手房交易了1033.5万平米,差不多。关键是,广州二手房、新房,都集中在外围。

  2019年,番禺、花都、增城二手房交易排名前三,同时新房供应也多。这三个区,加上南沙、白云、从化,合计供应了广州新房85%的份额,其中增城和南沙(也曾是番禺一部分)新房供应就占全市的65%。这些外围区域,单盘动辄就是30万平米、100万平米的体量。

  根据广州链家研究院的数据,2019年底,广州降价房源占比达98.2%,环比增加4.1%,为有记录以来最高值。但是,库存量似乎并没有减少,反而呈上升趋势。2019年12月份,链家上广州二手放盘总数已经达到63368套,而当年7月份的时候,这个数字只有50602套,平均每日新增85套二手房源。

  当二手房市场,开始回升了,就真的意味着广州楼市开始反弹了。其实,广州的新房市场也在回升,近期周成交量接近1500套,已触及2019年底至今年1月初触底反弹时平均水平。据悉,有开发商已经开始涨价了。

  那么,现在广州楼市触底回升,是不是可以投资广州楼市了呢?笔者认为,还是要谨慎,如果以居住为目的,广州很适宜(包括“食在广州”),教育医疗配套齐备,价格也可谓一线城市洼地。但是,如果投资的话,特别是要短期变现的,就要谨慎了。2016年以来,广州属热点城市中房价弹性小的城市,是最低调的城市,不如京沪深那样受资金和人群瞩目,甚至关注度也不及杭州、合肥、苏州等热门二线城市。如果长期投资,笔者赞同,但要选对区域。

  作为大湾区核心,也是一线城市,国家对于广州的调控,要求比较严格(比如2019年对广州约谈,前不久叫停公寓新政)。再加上,广州2019年全年商品住宅成交均价为2.8元/㎡,同比大涨29%,未来反弹会受到多方压制。

  不过,广州在几个方面的市场还是值得关注的,一是中心6区市场,特别是供给极少的越秀、海珠、天河。2016以来,这些区域都诞生了地王,改善型需求开始回归中心区,外围靠规划刺激的需求井喷,也慢慢式微了;二是中心区的公寓,不限购,区位好,广州作为商贸物流中心,大湾区核心,商旅人士多,投资这类公寓,出租回报率还是不错的;三是地铁沿线的小户型住宅或公寓,特别是3号线、5号线、7号线沿线的,需求量也比较大;四是广佛边界(沿广佛线),国家重视广佛同城,轨道交通会迎来大发展。

  总之,2020年广州楼市会回暖,但前面讲了,广州楼市本身就是弹性较小,讲究文化、餐饮的慢节奏城市,只能长期投资,分享大湾区、广佛同城等区域规划落地的长期红利。

责任编辑:李南巡
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